YIA Sudah Ada, Mengapa Properti Kulonprogo Masih Stagnan? Ini Penjelasan REI

Harianjogja.com, KULONPROGO— Kehadiran Yogyakarta International Airport (YIA) belum mampu mendorong pertumbuhan industri properti di Kabupaten Kulonprogo secara masif. Alih-alih segera diikuti pembangunan kawasan perumahan, lonjakan permintaan lahan setelah bandara dibangun justru sempat memicu aksi spekulan dan kenaikan harga tanah yang dinilai tidak rasional.

Kondisi tersebut membuat investasi properti di Kulonprogo belum berkembang sesuai ekspektasi. Pembelian lahan memang terjadi, tetapi tidak semuanya berlanjut menjadi pembangunan fisik.

Ketua DPD Real Estate Indonesia (REI) DIY, Ilham Muhammad Nur, mengatakan aksi spekulasi sempat marak setelah YIA berdiri. Investor berjangka pendek melakukan pembelian lahan dalam jumlah besar, tetapi sebagian lahan tersebut kemudian tidak dikembangkan.

"Banyak terjadi investasi pembelian lahan, tetapi kemudian berhenti dan tidak dikembangkan untuk kegiatan lanjutan. Itu saya anggap sebagai spekulan. Kenaikan harga tanah relatif terlalu cepat karena pasar merespons permintaan yang tinggi, tetapi tidak dibarengi dengan proses investasi yang berwujud," ujar Ilham.

Persepsi Kawasan Masih Jadi Tantangan

Menurut Ilham, persoalan properti Kulonprogo tidak hanya berkaitan dengan harga lahan. Persepsi pasar terhadap lokasi juga menjadi salah satu tantangan yang membuat pengembang masih berhati-hati dalam menentukan proyek.

Sentolo menjadi salah satu contoh. Secara geografis, kawasan tersebut tidak jauh dari Sedayu, Bantul. Namun, konsumen maupun pengembang masih memandang wilayah timur Sungai Progo lebih strategis dan lebih dekat dengan pusat Kota Jogja.

Perbedaan persepsi tersebut turut memengaruhi keputusan pengembang ketika menentukan lokasi proyek perumahan. Kondisi kultural masyarakat Kulonprogo juga dinilai memiliki pengaruh terhadap perkembangan kawasan penyangga.

Secara historis, masyarakat Kulonprogo dinilai lebih sedikit bermobilisasi untuk mencari nafkah ke Kota Jogja dibandingkan masyarakat Bantul atau Sleman. Sementara itu, pusat pertumbuhan properti di DIY saat ini masih sangat berkaitan dengan akses terhadap fasilitas pendidikan tinggi yang banyak berada di Sleman, Bantul, dan Kota Jogja.

Ilham menilai diperlukan pemantik baru agar persepsi pasar terhadap Kulonprogo berubah. Salah satu yang dibutuhkan adalah inovasi kawasan terpadu dalam skala besar yang mampu menghadirkan berbagai fasilitas sekaligus.

"Pasar menciptakan persepsinya sendiri. Selama belum ada trigger berupa inovasi kawasan terpadu skala besar [10–20 hektare] yang dilengkapi fasilitas publik, pendidikan, hingga transportasi, pengembang akan tetap bersikap pragmatis," jelasnya.

Pengembang di Kulonprogo Masih Minim

Sikap hati-hati tersebut tercermin dari jumlah pengembang anggota REI yang aktif menjalankan proyek di Kulonprogo. Saat ini, jumlah pengembang aktif dari DPD REI DIY di Kulonprogo diperkirakan belum menyentuh lima perusahaan.

Jumlah tersebut masih jauh dibandingkan Sleman dan Bantul yang telah memiliki puluhan pengembang. Di sisi lain, Gunungkidul justru menunjukkan pertumbuhan pesat melalui segmen rumah subsidi.

Padahal, Pemerintah Kabupaten Kulonprogo dinilai telah agresif menawarkan peluang investasi. Upaya tersebut dilakukan melalui Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), antara lain dengan menggelar forum-forum khusus bersama para pengembang.

Namun, berbagai upaya tersebut belum sepenuhnya mengubah sikap pasar. Pengembang masih melihat kebutuhan akan pemantik yang dapat menciptakan ekosistem baru dan meningkatkan daya tarik kawasan secara lebih luas.

Pendidikan Bisa Jadi Pemicu Pasar Perumahan

Ilham melihat keberadaan fasilitas pendidikan yang bonafide, terutama perguruan tinggi, dapat menjadi salah satu pemantik perkembangan industri perumahan di Kulonprogo.

Menurut dia, fasilitas pendidikan memiliki efek berganda terhadap perekonomian kawasan. Kehadirannya tidak hanya menciptakan kebutuhan tempat tinggal, tetapi juga menggerakkan berbagai rantai pasok ekonomi masyarakat.

"Kehadiran fasilitas pendidikan yang bonafide di Kulonprogo memiliki peran yang sangat menunjang terhadap tumbuhnya pasar perumahan. Harus diakui pendidikan itu spread atau sebarannya begitu luar biasa. Mulai dari industri kuliner, usaha periklanan/jasa, bisnis rumah kos, hingga pemenuhan kebutuhan dasar manusia sehari-hari ikut terdorong naik," jelas Ilham.

Dengan demikian, pengembangan properti Kulonprogo dinilai tidak cukup hanya mengandalkan keberadaan YIA. Diperlukan ekosistem kawasan yang mampu menghubungkan tempat tinggal dengan fasilitas pendidikan, layanan publik, transportasi, dan aktivitas ekonomi.

DPRD Dorong Kepastian Tata Ruang

Dari sisi regulasi, Anggota Badan Anggaran DPRD Kulonprogo, Sutrisno, mengatakan kepastian tata ruang menjadi salah satu hal yang perlu segera diselesaikan untuk meningkatkan investasi di Bumi Binangun.

Dalam rangka mendorong masuknya investasi, DPRD Kulonprogo mendorong pemerintah daerah agar segera menyelesaikan Perda RTRW. Kepastian mengenai tata ruang dinilai penting bagi pengembangan investasi di wilayah tersebut.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Harian Jogja, dan edisi cetak versi elektronik kami hadir di Epaper Harian Jogja.