Perlukah Membeli Rumah? Begini Penjelasan Dosen UAJY...

Tegar Satya Putra selakuDosen Prodi ManajemenFakultas Bisnis dan EkonomikaUniversitas Atma Jaya Yogyakarta (UAJY)
22 Juli 2020 23:37 WIB Media Digital Jogja Share :


Harianjogja.com, JOGJA - Salah satu tolok ukur umum kesuksesan seseorang adalah kepemilikan rumah. Pemerintah di berbagai negara juga mendukung warganya untuk memiliki rumah dengan berbagai kebijakan. 

Tegar Satya Putra selaku Dosen Prodi Manajemen Fakultas Bisnis dan Ekonomika Universitas Atma Jaya Yogyakarta (UAJY) merngatakan Amerika Serikat menganggap kepemiikan rumah sebagai salah satu “American Dream”. Pemerintah Amerika Serikat juga mendukung kepemilikan rumah untuk warganya, terutama dalam masa kepemimpinan Donald Trump.

Menurutnya Indonesia juga tidak berbeda, dengan dikeluarkannya Peraturan Presiden No 25/2020 tentang Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Program Tapera ini wajib diikuti oleh semua pegawai dan juga wirausaha. Lebih lanjut, program Tapera ini akan memotong penghasilan perorangan sebesar 3% per periodenya.

Mengutip dari laman resmi Tapera, Tapera dibentuk sebagai tanda keseriusan Pemerintah untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang layak dan terjangkau. Namun pertanyaan besar malah muncul di benak saya, apakah benar kepemilikan rumah harus menjadi salah satu fokus utama pemerintah?

Lampu Kuning

Sebenarnya, krisis keuangan global 2008 atau yang lebih dikenal dengan nama subprime mortgage crisis sudah menjadi lampu kuning untuk program kepimilikan rumah. Sekilas tentang subprime mortgage crisis, krisis ini terjadi karena program perumahan rakyat Amerika Serikat yang pada akhirnya malah menjadi ajang spekulasi untuk investor retail dan investor insititusi.

Spekulasi ini meningkatkan harga perumahan rakyat sangat tinggi, sehingga orang yang benar-benar membutuhkan rumah justru tak sanggup untuk membeli rumah. "Hal ini membuat harga perumahan anjlok drastis, dan banyak pihak seperti investor dan perbankan mengalami kerugian besar-besaran yang akhirnya menyebabkan krisis global. Bahkan Ekonom penerima hadiah Nobel mengatakan bahwa untuk “sembuh” dari krisis ini, Amerika perlu melupakan obsesinya terhadap kepemilikan rumah," kata Tegar dalam rilis yang diterima Harianjogja.com, Rabu (22/7/2020). 

Lampu kuning kedua datang dari hasil penelitian di bidang ekonomi, sebenarnya banyak penelitian yang sudah membuktikan bahwa kepemilikan rumah tidak memberi benefit bagi perseorangan maupun untuk negara tersebut. Kendati demikian, banyak Negara yang masih menekankan kepemilikan rumah. Berikut adalah beberapa pernyataan mengenai kepemilikan rumah yang salah kaprah.

Benarkah Membeli Rumah merupakan Investasi yang Menjanjikan?

Tegar mengatakan, sering kali kita mendengar klaim-klaim mengenai betapa menguntungkannya investasi rumah atau apartemen di berbagai media. Perusahaan di bidang real estate atau developer menjanjikan harga rumah akan naik drastis bahkan dalam jangka pendek. "Secara logika, memang benar bahwa harga tanah dan rumah akan naik karena jumlah penduduk yang semakin banyak. Meskipun demikian, saya perlu garis bawahi bahwa investasi selalu mempunyai aspek keuntungan [return] dan aspek risiko," katanya. 

Aspek risiko sering tidak disebutkan secara gamblang oleh para developer. Risiko yang timbul dari pembelian rumah adalah risiko likuiditas dan risiko kredit. Risiko likuiditas muncul karena pada saat kita membeli rumah, sebenarnya kita membeli suatu aset yang sulit untuk diuangkan (tidak likuid/tidak lancar). Risiko kedua adalah risiko kredit, risiko kredit muncul pada saat seseorang membeli rumah dengan cara kredit. Jika kita mempertimbangkan kedua risiko tersebut dalam menghitung keuntungan investasi rumah, keuntungannya tidak semenjanjikan itu.

Benarkah Membeli Rumah lebih Murah daripada Menyewa Rumah?

Pernyataan salah kaprah kedua tentang kepemilikan rumah adalah membeli rumah dianggap lebih hemat biaya dibanding menyewa rumah. Banyak orang yang tidak sadar bahwa kepemilikan rumah juga menambah jumlah pajak yang harus kita bayar. Belum lagi beberapa biaya yang timbul seperti biaya pemeliharaan, biaya makelar, biaya bunga (jika kita menggunakan KPR). Hal ini diperkuat oleh hasil penelitian Mark Zandi.

Mark Zandi melakukan simulasi, dan menemukan bahwa dalam jangka panjang, biaya yang dikeluarkan untuk membeli rumah jika dibandingkan biaya menyewa rumah adalah sama (tidak ada yang lebih murah atau lebih mahal).

Benarkah Semakin Tinggi Kepemilikan Rumah, Semakin Bagus Perekonomian Negara?

Pemerintah Indonesia dengan Tapera dan Pemerintah Amerika Serikat dengan program Subprime Mortgage seakan menunjukan bahwa seakan pemerintah mempercayai bahwa jika penduduk mempunyai akses mudah untuk memiliki rumah maka ekonomi akan meningkat. Sayangnya, penelitian dari Charlotta Mellander dari Martin Prosperity Institute colleague, menunjukan tingkat kepemilikan rumah tidak ada sangkut pautnya dengan indikator pertumbuhan ekonomi seperti tingkat inovasi, produktivitas dan sumber daya manusia.

Tegar mengatakan bahwa ekonom bernama Christian Hilber bahkan menemukan bahwa tingginya kepemilikan rumah justru berdampak negatif pada produktivitas suatu wilayah dan negara. Penjelasan dari fenomena ini adalah pemilik rumah pasti tidak menhendaki jika daerah sekitar rumahnya dibangun pabrik atau area produksi, fenomena ini disebut mentalitas “not in my neighbors” (“jangan di daerah saya”). Mentalitas ini akhirnya menghambat produktivitas suatu wilayah. Selain itu, artikel dari The Economist juga mengemukakan bahwa kepemilikan rumah juga menghambat orang untuk berpindah ke wilayah lain, padahal mungkin kemampuan (skill) yang dia miliki bisa lebih dihargai dan berguna di wilayah lain.

Dua hal inilah yang menyebabkan hubungan antara kepemilikan rumah dan indikator pertumbuhan ekonomi menjadi berbanding terbalik. Berdasarkan temuan tersebut ahli-ahli ekonomi menyarankan pengambil kebijakan untuk memindah fokus mereka, bukan lagi pada pemberian subsidi ke program kepemilikan rumah, namun pada aspek asuransi kesehatan dan pendidikan. *